今、お手伝いさせていただいている任意売却案件⑤

みなさんこんばんは!

今、お手伝いさせていただいている任意売却案件⑤

今日はシリーズの続きを。

前回のブログでは、

①今まで通り、息子さんの名義で買取という方向で調整を進める
②息子さんの名義で、別の中古住宅購入を検討し、現在の自宅は任意売却する
③別の賃貸住宅を借りて引越しし、現在の自宅は任意売却する

再度、ご家族にお集まりいただき、どの方向で進むかを伺ってきました。

結果は、①。

息子さんのお名前で、住宅ローンの申込書を記入いただき、お預かりしてきました。
メリット、デメリットを再度お話しした上で、書類をお預かり。

懸念事項等もありますし、こうなると、今度はご家族の要望や希望も出てきます。

できることはできる。
できないことはできない。
努力するところは一緒に努力する。

そういうお話をして、書類と一緒に、色々な思いをお預かりしてきましたよ。

さ、この続きはまた今度。

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以前、大変お世話になった方のお店に、お礼がてらお邪魔してきました。
金沢のお店なので、なかなかお邪魔することができませんが^^;
今日もいい笑顔が見られてよかった^^

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〜不動産売買から農地転用・許認可まで〜
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TEL:076-482-5489
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相続にまつわる、不動産屋のちょっとした注意点の勉強会。

みなさんこんばんは!

今日は全日本不動産協会富山支部の定時支部会。
集まるだけではなく、今回は司法書士さんをお呼びし、相続に関しての観点から、ミニセミナー(?)を開催していただきました。

不動産売買に関して、売主様や買主様がもし万が一、お亡くなりになった際には、不動産業者としてどういう対応を取るべきか。

売主様がなくなった際には、基本的に、トラブルはおきにくい。
と、いうのは、「不要」であったり、「売却代金」が必要であったりする事情が、売主側にあることが多く、その際には本人が亡くなったとしても、その相続人には同じ事情が付きまとうことが多いのだそう。

逆に、買主様が亡くなった際には、トラブルが起きやすい。
これは、その不動産を買いたい事情というのは、買主様の特有の事情であることが多い。そこに住みたい、そこで商売をしたい、そこに物を置きたい、そこに車を止めたい。
でもその事情は、買主様の相続人には通用しないことが大半で、そうなると、そこで「キャンセル」という言葉がちらつきます。

さて、売主・買主で一般的な売買契約が締結された後に、買主様が亡くなられた場合はどうなるか。

法律的には、買主様の「代金を支払う義務」が相続されます。
ということは、買主様の相続人さんは、お金を払わなければいけない。
でも、前述のように「購入したい事情」は相続人さんにはない可能性が高い。

そこでトラブルが発生します。

レアケースなのかもしれませんが、そういう可能性が高いのか低いのか。
もし、その危険性があるのであれば、不動産屋としてどういう契約書を作成して、どんなリスクやメリットがあるのかをきちんと説明するのか。
そこをきちんと考えておく必要があるな、と思いながら、拝聴していました。

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今日はまた、町中を移動することが多く、ほぼ一日中、自転車で移動。
そして、縦の動きも多く、階段で上り降り。
いい運動になりました!

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まぁ、汗を少しくらいかいてもなかなか痩せませんね^^;

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逆に、元気をもらいました^^

みなさんこんばんは!

今日は、先日の敬老の日の振替(?)ということで、おばあちゃんやお義母さん、奥さんとの四人で庄川の鮎を食べに行ってきました。

IMG_9272.jpg ayuH29.jpg

毎年、この時期の鮎を、おばあちゃん共々、みんなで楽しみにしています。

去年より、今年の方が美味しかったような気がします^^

びっくりしたのは。
今年、92になったおばあちゃん。
去年は杖をつきながらゆっくりゆっくり歩いていたのですが。
今年は杖もつかずにシャンシャンで歩いています。

「体のことは、やっぱり都合は悪いけど、歩くことは歩けるわ」

なんて、笑顔。

若いもんも、負けてられませんね^^

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「交渉」とは、前後左右の状況を作るところから。

みなさんこんばんは!

台風一過というんでしょうか。
今日は気持ちの良い青空でした。
気温はちょっと高めでしたが、外を動くぶんには気分のいい気温。

午前中、富山の中心部にある「富山市役所」「富山県信用保証協会」「日本政策金融公庫」をはしごする予定があり。
保証協会さんと政策金融公庫さんはご依頼をいただいている任意売却の債権者さま。
そのハンコ代などで、あと10万円の取り合いの攻防。

どちらかが10万円の取り分を主張すれば、片一方の取り分が減る。
そういう攻防。

ただ、どちらかが無理を通せば、先例ができるため、今後の付き合いにおいての道理が引っ込む。

僕としては、どちらかに無理を通させるくらいなら、僕の取り分を減らしてでも、、、

と話はしてみますが、それも前例を作ることになるので、基本的には、「話すだけ」。
自分の価値を下げるようなことはしません。
そして、僕にそれを強いるような担当者さんではありませんから、一応、口に出したという「姿勢」ということで。

この交渉、僕的には、どちらがどの程度折れればいいかは最初からわかっていること。
そして、きっとそればお互いの担当者さんもわかっていること。

じゃ、どうしてこんな交渉をするか。

お互いに、立場というものがありますよね。

ということは、その立場を危うくさせないように、もちろん「茶番ではなくて」お互いの主張をしておく。
そういうものなのだと思います。

そこをいかに汲み取り、いかに書類を書きやすい状況と経緯を作るか。

結果、収まるところに収まりました。

「収めるところに収めてくれた」担当者さんに、ご恩返しをできるように。
そして、「収めたからには間違いのない仕事を、早急に」仕上げられるように。

そこから先は、僕の「姿勢」だけではない部分の仕事です。



なんてね。
ちょっと尾ひれ背ヒレをつけた格好で書いてみました(笑)

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市役所にて。

やっぱり、富山でも市内中心部を回るときは自転車の方が何かと便利ですね。
小回りがきくし、なんだかんだ言ってやっぱり早い気がします。

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早かったのはいいんですが。
富山市役所で引っかかり、結局ロスタイム。

ただ、その間、必要な連絡で電話連絡等をしていたら軽く1時間を経過し、結果として有効活用ができました(笑)

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午後は、ご相談の依頼があり、入善まで。
途中、滑川で一件打ち合わせを挟んで、富山から行ってきました。

横浜で、45坪の更地を相続したので、その活用方法を考えて欲しい。

ですって。
いろんなご相談をいただくようになったものだなぁ。

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今、お手伝いさせていただいている任意売却案件④&辛坊治郎さんの講演

みなさんこんばんは!

午前中、ちょうど今、シリーズでみなさんにお話しさせていただいている案件のクライアントさんとお会いして来ました。
今後の方針を皆でお話ししていただきたく、家族全員にお集まりいただきました。

僕がお願いして(と、いうか強制的に)家族会議です。
※今日のシリーズ④の話題は、この少し前のお話になります。

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今、お手伝いさせていただいている任意売却案件④

昨日までのお話しで、クライアントが思っているよりも多くの債権が残っていることが判明しました。
そんな状況を踏まえて、債権者様との交渉を進めておりました。
すると、

「2,000万円」

このキーワードが目処として出て来ました。
2,000万円での売買ができるのであれば、債権者各位に相応の配分ができ、売買が成立する。
そんな目処です。
これは現時点では、担当者レベルでの目処で有り、確実な話とは言えないまでも、一つの指標。

その「指標」を元に、クライアントとお話をして来ました。

①今まで通り、息子さんの名義で買取という方向で調整を進める
②息子さんの名義で、別の中古住宅購入を検討し、現在の自宅は任意売却する
③別の賃貸住宅を借りて引越しし、現在の自宅は任意売却する

どちらで進めるか、まずはご家族で話し合ってくださいとお伝えしました。

①のメリット
・ほぼ、クライアントの負債は消える
・引越しや自己破産の手間や時間、費用がかからない

①のデメリット
・周囲の中古住宅の相場から言って、2,000万円は少々高い

②のメリット
・比較的安価に別の住宅を購入することができる

②のデメリット
・自己破産や引越しの手間や費用、時間がかかる
・ちょうどいい中古住宅がなかなか見つからない可能性がある

③のメリット
・②に比べて選択肢は広い

③のデメリット
・賃貸住宅の方が月々のコスト(賃料)が比較的割高になる物件が多い

上記で全てでは有りませんが、細々とそれぞれの選択肢におけるメリットとデメリットをお話しし、考えて来ました。
その上で、家族でどういう方向性がいいのか、考えてください、とお伝えして来ました。

さ、このご家族の決定はどういうものになるでしょうか。

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今日は、宅建協会の主催の講演で、辛坊治郎さんが富山に来られるというので、ミーハー心を抑えきれず、聴講に行って来ました。

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さすがの話術!
演題が「明日を読む 〜正しい判断は、正しい情報から〜」と付いていたのですが。
かなり最初の方で、

「明日を読む、となっていますが、、、読めるかい!」

と、一蹴(笑)

辛坊さんと言えば、日曜日の番組の裏話や、海で遭難した際の話などが満載。
また、年金制度の話や、癌治療の話など、様々なお話で聴衆の興味と笑いをほしいままにしていました。

やっぱり、頭のいい方って、話が本当に上手ですね!
わかりやすいし、興味が持てる話し方をされます。

やっぱりあんなの、真似できません!^^

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yoshimura

Author:yoshimura
富山市内で営業している、不動産屋さんです

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